房产抵押贷款作为EB-5资金来源,需要关注哪些事项?

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    浩永中国
  • 发布日期:

    2017-08-16, 08:38 pm
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房产抵押贷款作为EB-5资金来源,需要关注哪些事项?

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内容描述

       伴随着中国房地产市场从2005年以来一路高歌猛进,房地产抵押贷款逐步成为主流的EB-5资金来源并最终扮演着举足轻重的角色。除了前述房地产市值,特别是位于北上广深一线城市的房地产价格暴涨的因素之外,房产抵押贷款与其它资金来源方式相比较,其所提交的文件相对简单且制式化,便于大规模操作。经粗略估算,采用房产抵押贷款作为EB-5投资资金来源或主要资金来源(针对采用复合资金来源)的申请人预计要占申请总人数的50%以上,因此说房地产抵押贷款撑起整个EB-5资金来源的半壁江山都不为过。
 
       虽然房地产抵押贷款对于从业者来说已经是轻车熟路,但以下5个要素还是值得拿出来做进一步的探讨:
 
      (A)购房时间
 
       购房时间是借助于判断该房地产是否存在我们所期望的增值空间。通常情况下,购房时间越早,那么房产增值的空间则越大,反之亦然,两者呈正比关系。譬如,2005年以人民币100万在北京购买的房子,到2017年可能已经增值了7倍甚至10倍。而如果在2015年以人民币1,000万在北京购买的房产到2017年就很难再实现7到10倍的增值空间。
 
       对于资金来源说明,我们期待的是用于作为资金来源说明的房产已经实现较大的增值,这样可能会有助于减轻说明其初始购房成本的压力。
 
      (B)主要购房成本
 
       购房成本是一项重要的判断条件之一,直接关系到该房产是否可以用作EB-5资金来源。购主要房成本包括购房发票金额加上契税税费(这里不考虑购房时缴纳的杂费及印花税)。购房成本通常可以从发票和契税缴纳凭证上取得,但对于在房改过程中取得的房改房的成本,则可以通过所在单位开具的收据中取得。房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅,即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。
 
       对于资金来源说明,应期待其主要购房成本越低越好,当然低价也需要合理,否则需要针对异常的低价做出解释。主要购房成本较低,那么申请人/赠与人可以相对轻松地通过工资收入或其它收入来进行说明。
 
       那主要购房成本究竟多低才算低呢?没有绝对答案,但一般会从两个方面来考虑,第一,从相对性来看,申请人/赠与人在购房时的收入水平相对于购房成本来说是否能轻松应对;第二,从金额的绝对值来看,假定抵押借款/EB-5投资款为人民币400万,那么购房成本最好只占其四分之一或更低比例。
 
      (C)房产市值

       房产市值关系到申请人/赠与人是否能够顺利从银行取得期望的抵押贷款/EB-5投资款。通常情况下,银行放贷比例最高为该房产的市场评估价格的70%。假定贷款金额为人民币400万,则房产市值须达到或超过人民币572万,才能符合银行对于抵押标的物的市值要求。当然,房产抵押能否成功,市值仅是各项重要指标中的一个。通常情况下,位于北上广深的房产在市值上比较容易满足上述要求。除此之外,省会城市及部分经济发展强劲的二线城市,如天津、青岛、杭州等城市的房产也较易达到上述市值要求。

       对于资金来源说明而言,房产评估市值相对于房产的购买成本来说,越高越好,这样有助于申请人/赠与人顺利取得房产抵押贷款。
 
      (D)文件的齐备性

       除了购房资金来源文件之外,对于房产抵押贷款来说,预售合同/购房合同、购房发票、契税缴纳凭证、借款合同及抵押合同(如购房时采用房产抵押贷款)、银行还贷记录和贷款结清凭证属于常规性必备文件(这里不考虑购房时缴纳的杂费凭证)。

       多数情况下,申请人/赠与人能够顺利提供上述常规性必备文件,但针对购房时间比较久远的则不然,这时可以建议申请人/赠与人到当地房产交易中心进行调档。

       在选择以房产抵押作为资金来源之前,应先确保抵押标的物的文件齐备。同时,应注意小产权房缺少房地产权证书,银行也不会受理这类房产的抵押贷款。

      (E)贷款要求

       银行贷款流程是房地产抵押贷款作为资金来源的关键环节。首先,在办理房产抵押贷款之前,须确保该房产没有违建并被登记在案,且无正处于抵押状态。在办理房产抵押贷款时,应特别关注贷款期限、用途、借款人和抵押人是否符合要求、房产在房管交易中心抵押登记手续是否办妥以及放款时的资金流转途径。

       需要指出的是,房产抵押贷款成功与否亦受制于当期银行放贷额度、借款人的国籍、借款人的年龄、借款人的还款能力等因素。同时,由于长期以来房产抵押贷款作为被大规模采用作为资金来源的一种方式,也由于各个申请人提供的文件标准不一,因此近期美国公民及移民事务局针对房产抵押贷款方式中出现的不符点发出了不少补件通知(RFE)。在此,也提醒申请人在办理房产抵押贷款时应走正式的贷款程序,避免无法补件。

       除了以上讨论的5个要素之外,何时结清房产抵押贷款、未成年人持有房产、多人共同持有房产等问题亦是申请人/赠与人及从业者较为关心的话题,后续可以做进一步的讨论。

       在谈及抵押贷款过程中需要关注的事项的同时,我们也对未来房产抵押贷款作为资金来源是否能持续撑起半边天做出少许预判:

       首先,刚刚公布的美国6月非农大幅强于预期,美联储在今年年内再次加息的预期持续走强,并最早可能今年9月开始进行缩表。通常情况下,美联储收回流动性的过程,将伴随着新兴市场大宗商品价格进行重置。

       其次,从2017年6月23日到2017年7月7日,央行已经连续11个交易日暂停公开市场操作,届时7月份共有人民币9,175亿资金到期。可以预见,央行将持续收紧货币政策,在美国持续加息及缩表的情况下,不排除未来中国大陆也有加息??行动。

       与此同时,中国大陆各地城市正在加入限售行列,限售俗称“冻房”,即企业/个人在购买商品住房之后须持有若干年之后才能进行销售,而限售相对于限购而言,被认为是真正压制房价上涨的利器之一,它将调控重点在从交易环节向持有环节转移,最终限制了房产交易的流动性。 截止目前,已经有超过20个城市已经在执行限售政策。

       在以上内外多重政策和因素叠加之下,房产抵押贷款在市值上、放贷额度和利息成本上将承受一定的压力,未来是否能继续担当资金来源方式的主角而撑起EB-5资金来源的半边天,我们拭目以待!
 

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