2021年美国房地产市场火热,到底值不值得买房?

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    AAAcapital
  • 发布日期:

    2021-04-07, 05:43 am
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2021年美国房地产市场火热,到底值不值得买房?

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内容描述

宏观经济学上把繁荣,衰退,萧条,复苏这四个阶段称为一个经济周期,那么从经济增长到经济衰退需要多久的时间?2020年告诉你,从经济繁荣到经济衰退只需要一个新冠疫情的距离。2020年的新冠疫情打破了人们在2019年对2020年房地产市场所有的预测。那么在2020年即将结束之时,根据当前的形势,2021年的房地产市场又会是何样的发展呢?接下来就带你来看看2021年的房市前瞻。

 

1. 房屋供给短

房屋经纪人说过“好房子是需要抢的”,尤其是在疫情的当下,由于买房的利率比较低,对于没有受到疫情影响的家庭来说,他们对于房屋需求的增加导致房屋更加抢手。但是我们知道,由于房屋的需求如此之大,房屋异常抢手,所以房屋的供给可能会跟不上需求。总而言之,2021年房屋的库存量下降,每月的房屋供给比例也会下降,2021年的房屋供给可能会出现短缺的情况。

1-1 房屋库存下降

房屋供给量从2020年7月份以来一直有下降的趋势,并且可能在2021年下降到2年以来最低点,房屋的库存越来越少,房屋供给短缺。



根据数据可以看到,自疫情爆发的三月份以来,房屋的供给量有增加的趋势。可能是由于疫情所带来的企业裁员,有些付不起房贷的家庭就会选择在这时候把房屋出售。但是从2020年6月份开始,房屋的供给就已经呈下降的趋势了,并且在2020年10月跌到了一年来的最低点。相比于2019年10月,房屋的供给减少了23%左右。从2020年2月到2020年8月,房屋供给量都远远高于2019年全年的房屋供给量。而2020年1月,2020年9月和2020年10月的房屋供给量则与2019年全年房屋供给量持平。

1-2 房屋供给比例下降

除了房屋的库存外,我们还可以用每月的房屋供给比例来衡量一下2021年房屋是否会出现短缺。房屋供给比例是指该月房屋的库存数量(也称房屋供给量)与房屋售出量的比例。房屋供给量越多,房屋供给比例就越高,相反房屋售出量越多,房屋供给比例就会下降。



但是在疫情刚爆发的4月份,其房屋供给比例一度达到了3年以来的最高点。这可以从侧面说明,在疫情爆发的初期,房屋供给未变化的情况下,房屋的售出量急剧减少,因此房地产市场在疫情初期受到了不小的冲击后,随着经济的慢慢恢复,房屋市场开始出现供给短缺。

2. 房屋价格增加

在微观经济学上总是说到供给与需求决定价格,通过上面的分析可以看出,房屋的供给逐渐减少,但是其需求却是在逐渐增加,因此在2021年房屋的成交价格可能会继续增加。



2019年10月份开始,房屋成交价格一直保持稳定的状态,从疫情爆发的4月份开始,房屋成交价格就一路飙升直到今年10月份。除了2020年1月份的成交价格低于2019年全年平均外,2020年其余的月份均高于2019年全年平均房屋成交价格。房屋的需求是不断增加的,但是供给却一直在减少,因此其房屋的成交价格才会越来越高。除了全美房屋成交价格增加之外,东部南部西部北部的成交价格也在一直增加。



东部西部南部北部这四个地区在疫情最开始的时候都经历了短暂的价格下跌,但是从5月份开始这四个地区的房??成交价格都有明显的上升,其中西部地区的房屋成交价格增加的幅度最大。可以想象的是,如果供给在明年持续减少的话,并且房屋需求也没有下降的状态,那么2021年的房价还会继续增加。

3. 美元走贬,触发2021年房产投资者回流美国

2020年对外国购房者是一个惨淡的年份,因为新冠疫情所带来的不确定性,旅行限制使得外国购房者不能登陆美国,以及特朗普政府在疫情期间的不作为都使得投资美国房产带来的风险大于收益。但是自疫情爆发以来,美元持续贬值,这对于外国投资者或许是一个不错的消息,随着旅行限制的放松,2021年会有不少外国投资者来美购买房产。



根据数据可以看出自从7月份以来,美元指数一直在下降,并且在12月7日降到了这半年以来的最低点。举个例子来讲,同样面值的100美元,在2020年上半年可能需要690元来换,但是到2020年下半年就只需要650元。这个数据可能看似差别不是很大,但是如果投资金额较大的话,那么其差距就会更大。



根据NAR的数据可以看出,2017年和2018年中国人在美购买的房产的金额远远高于2019年和2020年。相比于2018年,2019年中国人在美投资房产的金额下降了67%,2020年的投资金额应该更加低于2019年的投资金额,由于在出具该数据时并未考虑到新冠疫情带来的不利影响,因此2020年的真实数据应该更加少。除了中国投资者外,加拿大在美投资房产的金额也是逐年减少的趋势,相比于2017年,2018年的投资金额减少了44%,但是2020年的投资金额相比于2019年有增加的趋势。



2017年到2020年的汇率数据来看,2017年和2018年的美元指数明显低于2019年和2020年,这就说明对于外国投资者来说,汇率越低在美购买房产的花费就越低。结合前面的在美投资金额的图表来看,当美元汇率较低时,中国和加拿大在美投资房产的金额就比较高,反之,其投资的金额就比较低。随着今年8月份美元汇率持续走低,可以预见2021年中国和加拿大在美购买房产的数量和金额也会继续增加,除了中国和加拿大之外,其他国家的投资者在美购买房产的数量是否也会增加,就让我们拭目以待吧!

4. 拜登税改政策

随着11月份美国大选的落幕,拜登成功击败特朗普当上了第46届美国总统,拜登的当选也意味着他在竞选总统时所主张的政策也会相应的落实,其中最值得人们讨论的就是拜登所主张的税收政策。同特朗普不同的是,拜登主张的是增加收入所得税,尤其是对年收入较高的家庭,年收入越高,所交的税收应该就越多。我们根据2018年川普的税改政策来预测,如果拜登增加了税收,对房地产市场可能带来哪些影响。其实在美国购买房屋是可以抵税的,房屋贷款也是可以抵税的,但是值得注意的是,房产税和贷款利息抵扣都有上限,贷款部分包括本金和利息,只有利息部分可以抵扣。纳税人向州政府以及地方政府缴纳税收,比如房产税,州收入所得税,其中可以用来抵税的最高金额在2018年特朗普税改之后改为1万美元,并且贷款金额在75万美元以下所对应的贷款利息可以用来抵税。